Ustawa o ochronie praw lokatorów – najważniejsze informacje przy zawieraniu umowy najmu

Chociaż umowa najmu jest jednym z powszechnie nawiązywanych stosunków prawnych to zaskakująco często pojawiają się w niej niedozwolone, sprzeczne z prawem postanowienia. Niekiedy wynika to z nieświadomości obu stron stosunku, innym razem jest skutkiem podstępności właściciela lokalu. Sęk w tym, że postanowienia sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami są nieważne. Oznacza to, że w rzeczywistości nie wiążą ani wynajmującego, ani najemcy. Dla przykładu bezskuteczne będzie powoływanie się przez właściciela mieszkania na nieważny (bo sprzeczny z prawem) zapis umowy, który stanowi, że właściciel może w trybie natychmiastowym wypowiedzieć umowę najmu lokalu, ponieważ najemca nie zapłacił czynszu w terminie. W miejsce takiego postanowienia umownego obowiązywać będzie przepis ustawy, który znacznie ogranicza swobodę właściciela w zakresie wypowiedzenia umowy najmu.

Kto podlega ochronie w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów?

W pierwszej kolejności należy wskazać, ze ustawa o ochronie praw lokatorów chroni tylko tych najemców, którzy są osobami fizycznymi i tylko wtedy, gdy korzystają z lokalu dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Ratio legis owych przepisów jest bowiem udzielenie ochrony stronie słabszej, która dokonuje czynności prawnej z „silniejszym” podmiotem, np. wspólnotą mieszkaniową, podmiotem gospodarczym lub osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, a wiec posiada w tym aspekcie duże doświadczenie. Jeśli natomiast najemcą jest podmiot gospodarczy, np. spółka handlowa lub osoba fizyczna, która w rzeczonym lokalu zamierza prowadzić działalność gospodarczą to zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego, a nie omawianej ustawy.

Najem okazjonalny

Ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza dodatkowo pojęcie najmu okazjonalnego, który dotyczy umów najmu zawieranych tylko i wyłącznie między osobami fizycznymi (nieprowadzącymi w tym zakresie działalności gospodarczej). Należy jednak podkreślić, że ustawodawca znacznie ogranicza zastosowanie przepisów omawianej ustawy do tego typu najmu. Tym samym należy mieć świadomość, że w przypadku najmu okazjonalnego lokator nie jest chroniony w tak wysokim stopniu, jak wtedy, gdy zawiera umowę z „silniejszym” podmiotem.

Co musisz wiedzieć na temat czynszu?

Odbiegając od najmu okazjonalnego, który nie jest przedmiotem rozważań niniejszego artykułu, a wracając do bardziej problematycznych umów zawieranych z profesjonalistami, którzy niejednokrotnie próbują wykorzystać niewiedzę najemcy, należy wskazać w pierwszej kolejności na kwestię czynszu.

Warto zdawać sobie sprawę z tego, że właściciel lokalu nie może całkowicie swobodnie zarządzać wysokością czynszu, jako że przepisy nakładają na niego pewne ograniczenia w tym zakresie. Podwyższenie czynszu wymaga wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości, a z owym wypowiedzeniem wiążą się terminy. Ustawa wskazuje, że okres wypowiedzenia czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Oznacza to, że zapis umowy, który stanowi, że termin wypowiedzenia czynszu przez właściciela wynosi na przykład tydzień lub miesiąc jest nieważny. Trzymiesięczny termin jest terminem minimalnym, który nie może zostać skrócony bezwzględnie na wolę stron. Ponadto w zakresie wypowiedzenia czynszu obowiązuje wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Ustawa wprowadza również pewne ograniczenia co do wysokości czynszu. Mianowicie podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (iloczyn powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego) może nastąpić jedynie w uzasadnionych, określonych przez ustawę przypadkach. Takim przypadkiem będzie przede wszystkim sytuacja, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Warto podkreślić, że lokator może się bronić przed nieuzasadnioną podwyżką czynszu. W ciągu dwóch miesięcy lokator ma możliwość zakwestionowania podwyżki, w wyniku której czynsz przekroczył 3% wartości odtworzeniowej lokalu, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. W takiej sytuacji udowodnienie zasadności podwyżki będzie ciążyć na właścicielu.

Kolejne ograniczenie odnosi się do częstotliwości podwyżek czynszu. Jak stanowi ustawa podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Natomiast w razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?

Opiniując umowy, regulujące stosunek najmu wielokrotnie spotkaliśmy się z nieważnymi postanowieniami, dotyczącymi zakończenia owego stosunku. Są to najczęściej zapisy takie jak: „wynajmujący może bez podania przyczyny wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia”, „wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym” lub „w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem tygodniowego terminu wypowiedzenia” i tym podobne. Tymczasem ustawa o ochronie praw lokatorów w sposób enumeratywny wylicza kiedy i jak właściciel może wypowiedzieć umowę lokatorowi. Okazuje się, że sytuacja lokatora jest dużo stabilniejsza, niż by się mogło wydawać. Zgodnie z omawianą ustawą rozwiązanie stosunku najmu przez właściciela lokalu jest możliwe w następujących przypadkach:

• lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (możliwość wypowiedzenia nie później niż miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego),
• lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (możliwość wypowiedzenia nie później niż miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego),
• lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (możliwość wypowiedzenia nie później niż miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego),
• lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (możliwość wypowiedzenia nie później, niż miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego),
• lokator nie zamieszkuje lokalu przez okres dłuższy, niż 12 miesięcy (możliwość wypowiedzenia z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia),
• lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (możliwość wypowiedzenia z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia),
• właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny (możliwość wypowiedzenia nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego),
• właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu (możliwość wypowiedzenia nie później niż 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego).

Co więcej jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek najmu z powodu okoliczności wskazanych w ostatnim podpunkcie, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.

Ewentualnie z ważnych przyczyn, innych niż określone w czterech pierwszych punktach, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Jest to jednak sytuacja ostateczna, która rzadko ma miejsce.