13
Paź

Udostępnij na:



Wiktoria Skrzyniarz

Umowa quoad usum – umowa o podział nieruchomości do korzystania

Zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli nieruchomości jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jednak nie zawsze korzystanie z rzeczy wspólnej jest takie proste. Często dochodzi na tym tle do konfliktów i niepotrzebnych nieporozumień pomiędzy współwłaścicielami. Aby uniknąć takich sytuacji, warto zawrzeć umowę quoad usum, czyli umowę o podział nieruchomości do korzystania.

Umowa quoad usum pozwala współwłaścicielom na określenie innego sposobu korzystania  z nieruchomości wspólnej niż ten wynikający z przepisów kodeksu cywilnego. Można w niej wskazać, że każdy ze współwłaścicieli będzie korzystał z oznaczonej części wspólnej  z wyłączeniem innych współwłaścicieli. Wówczas współwłaściciel może samodzielnie posiadać, użytkować oraz czerpać pożytki z fizycznie wydzielonej części nieruchomości. Jednak wiąże się to również z obowiązkiem ponoszenia wydatków, nakładów i dokonywania wszelkich remontów przez współwłaściciela, który otrzymał daną część do wyłącznego korzystania. Umowa taka powinna określać tę część tak precyzyjnie, jak tylko jest to możliwe, np. poprzez oznaczenie powierzchni, miejsca położenia, sposobu w jaki dany współwłaściciel może z niej korzystać, wskazanie praw i obowiązków z tym związanych. Co istotne, dokonanie takiego podziału nie musi uwzględniać wielkości udziałów posiadanych przez współwłaścicieli

Umowy quoad usum są dosyć popularne i często znajdują zastosowanie zarówno w obrocie prywatnym, jak i w kontraktach zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami. Przedmiotem takiej umowy może być wydzielenie do użytku przydomowego ogródka, tarasu, czy miejsc parkingowych. Umowa taka może mieć również zastosowanie w przypadku współwłaścicieli kamienicy, w której nie doszło do wyodrębnienia lokali mieszkalnych. Na jej podstawie mogą oni wyodrębnić konkretne pomieszczenia, z których będą wyłącznie korzystać. Innym przypadkiem, w którym można dokonać podziału quoad usum jest określenie sposobu korzystania z przedmiotów wchodzących w skład masy spadkowej.

Umowa quoad usum nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym, a zatem może być zawarta  w dowolnej formie, nawet per facta concludentia (w sposób dorozumiany).  Dla celów dowodowych warto sporządzić ją jednak w formie pisemnej. Art. 16 ust. 2 pkt. 3 ustawy  o księgach wieczystych i hipotece przewiduje także możliwość wpisania tej umowy do księgi wieczystej. Wtedy wymagane będzie sporządzenie jej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego. Pozwoli to na należyte zabezpieczenie interesów każdej ze stron i będzie skuteczne również wobec następców prawnych obecnych współwłaścicieli nieruchomości. Jakąkolwiek formę byśmy nie wybrali, należy pamiętać, że do zawarcia takiej umowy wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Co ważne, podstawą podziału quoad usum może być także orzeczenie sądowe. W przypadku, gdy nie można uzyskać zgody wszystkich współwłaścicieli, co do zawarcia takiej umowy, współwłaściciele, którzy posiadają co najmniej połowę udziałów mogą żądać ustanowienia takiego podziału przez sąd.

Charakter zobowiązujący tej umowy oznacza, że współwłaściciele co prawda muszą stosować się do ogólnych postanowień umowy, lecz nie ingeruje ona w wielkość udziałów poszczególnych współwłaścicieli w prawie własności. Istotny jest również fakt, iż taka umowa nie znosi współwłasności – po jej zakończeniu lub wygaśnięciu powracają dotychczasowe zasady korzystania z nieruchomości.

Należy zauważyć, że powyżej omawiana umowa często może okazać się przydatnym rozwiązaniem w celu porozumienia współwłaścicieli, co do sposobu faktycznego wykorzystywania danej nieruchomości. Wydzielenie części do wyłącznego korzystania może stać się remedium na istniejący lub mogący powstać spór pomiędzy współwłaścicielami.

Udostępnij na: